משכנתא – המדריך ללווה הישראלי, איך לקחת משכנתא בתנאים הטובים ביותר עבורך?

רכישת בית היא במרבית המיקרים הרכישה הגדולה והיקרה ביותר, ואולי אף המשמעותית ביותר, שיעשה אדם במהלך חייו. במרבית המקרים, ההון העצמי של הרוכש אינו מספיק כדי לרכוש בית, לכן יש צורך ללוות את שארית הסכום החסרה, עבור הרכישה.

משכנתא היא הלוואה, לרוב של מאות אלפי שקלים, שלוקח יחיד, או זוג, לצורך רכישת נכס. במאמר זה נסקור בקצרה כמה מהשאלות והנושאים המשמעותיים ביותר שכדאי להבין בטרם מקבלים את ההחלטה – איזו משכנתא לקחת.

ההחזר הנומינלי של המשכנתא

במרבית המשכנתאות היום בארץ, קל מאוד לחשב כמה בסופו של דבר יהיה צורך להחזיר לבנק, בתמורה להלוואה.

אם ההחזר על ההלוואה קבוע בכל חודש, כל שעלי לעשות כדי לדעת בדיוק כמה אחזיר לבנק במהלך חיי ההלוואה, הוא להכפיל את סכום התשלום החודשי ב 12 (מספר החודשים, או התשלומים, בשנה), ואז במספר השנים בחיי ההלוואה.

למשל, אם לקחנו הלוואה של 500,000 ₪ לתקופה של 20 שנה, בריבית של 4.5%, וההחזר החודשי עומד על 3163 ₪. נכפיל 3163 ב 240 תשלומים – התוצאה היא 759,120 ₪.

כלומר, עלי להחזיר 259,120 ₪, או 51% מהקרן כריבית. בחישוב פשוט, המשמעות היא שכל שקל נוסף שאקח, במהלך השנים יעלה לי חצי שקל.

חישוב זה יעזור לכם להחליט, אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא קטנה ככל האפשר ולגייס כל משאב שעומד לרשותכם כדי לחסוך בסכום ההלוואה, או שמא התשלום הזה, כשהוא פרוס על תקופה של 20 שנים, לא ניראה לכם משמעותי, והגדלת החוב בעשרת אלפים שקלים תעזור לכם לרכוש גם סלון לדירה החדשה.

חשוב מאד לשים לב, שחישוב זה הוא פשטני מאוד ואינו לוקח בחשבון שינויים בריבית, שינויי מדד, ושינויים אחרים שעשויים לחול על התשלומים.

מסלולי משכנתאות בבנקים בישראל

כיום יש שלושה מסלולים עיקריים להלוואת המשכנתא, המשתנים זה מזה בנתוני הריבית שלהם:

משכנתא בריבית קבועה – במסלול זה נקבעת הריבית על פי חישובי הבנק מראש, וזו תהיה הריבית שתשולם לאורך כל תקופת חיי ההלוואה. יש לברר אם הריבית במסלול זה צמודה למדד או שאינה צמודה למדד. משכנתא בריבית קבועה לא ניתן לפרוע לפני הזמן ללא תשלום קנס.

משכנתא בריבית משתנה – משכנתא בריבית משתנה צמודה לעוגן עליו החליט הבנק ואותו הוא מציג בפני הלווה. עוגן כזה יכול להיות הריבית הממוצעת על הלוואות בשלושת החודשים האחרונים, או הריבית הממוצעת על אג"ח, או שער מטבע חוץ…

מקובל להודיע על מרווח מסויים מהעוגן, שיישאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. בכל סוף תקופה הנקבעת מראש, הריבית מתעדכנת על פי השינויים בעוגן.

משכנתא בריבית פריים – ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. בניגוד למדד, המשתנה על פי תנודות השוק, ריבית בנק ישראל משתנה רק על פי החלטת נגיד בנק ישראל, ורבית הפריים משתנה במדוייק על פי רבית בנק ישראל.

כלומר, רבית הפריים נחשבת פחות תנודתית מכל מדד או חישוב ממוצע המושפע מתנודות השוק. משכנתא צמודה לריבית הפריים גם היא מכילה מרווח מהעוגן (שבמקרה הזה הוא רבית הפריים).

המרווח מהעוגן הוא הנתון התחרותי בין הבנקים השונים, כך שככל שהמרווח גדול יותר מהפריים, הריבית על סך ההלוואה קטנה, וההצעה אטרקטיבית יותר (כלומר, אם ריבית הפריי כיום היא 2.5%, והמרווח שהוצע לי מהפריים הוא 0.5%, הריבית שאשלם כל זמן שהפריים עומד על 2.5% יהיה 2%, מפני שאת המרווח עלי להחסיר מריבית הפריים).

ועצה אחרונה לסיום – כאשר מדובר בהחזר של פי אחד וחצי מסכום קרן ההלוואה, משתלם לעשות סקר שוק בטרם לוקחים משכנתא.

נהוג לומר ששוק המשכנתאות הוא שוק לכל דבר ועניין. המלצתנו היא – לעשות בדיקה יסודית ושיטתית בנוגע לריביות ולעמלות שיגבה כל בנק עם פתיחת תיק הלוואה, או להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי לצורך כך. חשוב לזכור, כי כל שינוי בריבית עשוי לחסוך לכם אלפי שקלים במרוצת הזמן.