דיור בר השגה

נושא דיור בר השגה תפס תאוצה מאז הקיץ האחרון על מחאותיו שבמרכזו בעיית הדיור היקר בארץ. כדי להבין למה צריך דיור בר השגה צריך קודם להבין למה מחירי הדירות כל כך יקרים והופכים למעמסה כלכלית כבדה על האזרחים עד כדי כך שבעשירונים הנמוכים סעיף הדיור בהוצאה המשפחתית החודשית יכול להגיע ל למעלה משלושים אחוזים. שוק הדיור כמו כל שוק אחר מתנהל לפי היצע וביקוש כך שככל שהביקוש עולה והיצע איננו מדביק את הביקוש המחיר של המוצר עולה.

אפשר לנתח את העלות הגבוהה של הדיור בישראל גם מצד הביקוש וגם מצד ההיצע. מצד ההיצע הסיבות למחירים הגבוהים הן: אחת, 93 אחוז מאדמות ישראל בבעלות מדינת ישראל והיא מרכיב חשוב המחליט על היצע הקרקעות באופן מונופוליסטי ומהווה חסם ראשון במעלה. שניה, רשויות התכנון הן גוף בירוקרטי מסובך ואיטי המקשה על יזמים לבנות ומאריכות את תהליך הבניה בין חודשים רבים לשנים רבות. שלישית, רווחיות היזמים נפגעה בשנים האחרונות כתוצאה מעליית מחיר התשומות של חומרי הגלם ובמחיר כוח העבודה.

מצד הביקוש יש השפעה של שלוש סיבות עיקריות לגדילת הביקושים לדירות בשנים האחרונות. האחת, קצב גידול האוכלוסייה בישראל עומד על 1.8 אחוז בשנה, שזה קצב גידול מהיר יחסית למערב ומצריך בנייה של כמות דירות גדולה יותר. השנייה, הריבית בישראל החל משנת 2003 הייתה במגמת ירידה משיעור של 6.5 אחוז לשיעור ריבית של 4.5 אחוז מה שהופך את עלות גיוס ההון לקניית דירות לזול יותר. הסיבה השלישית, מאז תחילת העשור הקודם המשק הישראלי התפתח ואתו גם כוח הקניה של הישראלים שעלה בקרוב ל 20 אחוזים, מה שמאפשר ליותר ישראלים לצרוך דיור.

דיור בר השגה: כיצד זה עובד?

המרכיב המרכזי ביצירת דיור בר השגה קשור בתהליך המכרז של המדינה בשיווק הקרקעות לבניה. אם עד היום המדינה מכרה את הקרקעות לכל המרבה במחיר, בתהליך של דיור בר השגה מתבצע מכרז הפוך בשם מכרז למשתכן. המדינה משווקת את הקרקע ליזם שיתחייב למכור או להשכיר את המוצר הסופי, קרי הדירה, במחיר הנמוך ביותר. כדי להוזיל את עליות הדירה באופן ניקר המדינה מוזילה את מחיר הקרקע עד לשמונים אחוז מערכה לפי החלטת שווי של שמאי המדינה. כך שהקבלן מקבל הנחה על הקרקע ויכול להתחייב למחירים נמוכים יותר מערכה של הדירה בשוק החופשי. מצד הביקוש המדינה תתקנן קריטריונים המגדירים מי זכאי לדיור בר השגה וכל מי שנכנס לתחום הזכאות יוכל ליהנות מהנחה משמעותית בדיור.

אם הסיבות ידועות וגם הפתרון אז למה לא פותרים את הבעיה?

התשובה לשאלה זו נוגעת לנושא התקנות והרגולציה. כיום מצב החקיקה בישראל לא מאפשר הטבות מיוחדות או יצירת אפליה מתקנת בנושאי דיור. מנהל מקרקעי ישראל מחויב לשווק את האדמות שלו במכרז של המרבה במחיר ואינו יכול לתת את האדמה בהנחה. גם  רשויות התכנון פועלות לפי סדרי חוק מסורבלים שלא מאפשרים לקצר את משך אישור תכניות הבנייה או לקדם הטבות מיוחדות. בנוסף והחשוב מכול, לא קיימת עד היום תקנה המגדירה מי הם הזכאים לדיור בר השגה.

שיטת הנקודות של השר אטיאס

בימים אלו מקדם משרד השיכון ברשות השר אריאל אטיאס מש"ס תקינה בנושא, לקביעת קריטריונים לזכאים לדיור בר השגה שאומצה על ידי הממשלה והמנהל. ההצעה שהעלה השר פועלת בשיטת ניקוד המודדת את התאמתו של כל אזרח להיכנס לרשימת הזכאים. הניקוד נקבע לפי שירות צבאי, מקסימום 35 נקודות ולפי מספר שנות הנישואים, מקסימום 70 נקודות, 7 נקודות על כל שנת נישואים. שיטת הנקודות יצרה התנגדות עזה של סיעות מהקואליציה ומחוצה לה.

הסיבה המרכזית להתנגדות הסיעות נובע מהטיעון שהשר אטיאס קבע את הקריטריונים כך שייטיב עם האוכלוסייה שהוא מיצג, האוכלוסייה החרדית, ולא מועילה לכלל הציבור בישראל. הטיעון המרכזי של המתנגדים הוא אי הכללתו של סעיף מיצוי כושר השתכרות בקריטריונים לזכאים ונתינת משקל יתר לשנות נישואים בהתמודדות בין הזכאים שנותן יתרון יחסי לאוכלוסייה החרדית שאינה עובדת ומתחתנת בגיל צעיר. מפלגת ישראל ביתנו אף פנתה לבג"ץ שיתערב בנשוא ובקשה שיפסול את התקינה הלא שוויונית, לדבריהם.

לקריאה נוספת: עליית מחירי הדיור בישראל

אלטרנטיבות לדיור בר השגה

יש כמה אלטרנטיבות לתקנון המוצע, הראשונה בהכנסת מרכיבים יותר שוויוניים לתוך התקינה כמו מיצוי כושר השתכרות של המבקשים ואי הכללת סעיף הנישואים בניקוד. אלטרנטיבה אחרת דוגלת בהתערבות המדינה באופן חריף יותר בהשתתפות בבניה עצמה וביצירת 'דיור ציבורי' שנבנה על יד המדינה ולא על ידי השוק הפרטי. מנגד האלטרנטיבה אחרת דוגלת בסברה שכדי ליצור דיור בר השגה כל מה שהמדינה צריכה לעשות זה להסיר את החסמים בשוק הבניה ועל ידי הגברת ההיצע המחרים ירדו ויהיו ברי השגה ללא התערבות המדינה. חשוב לזכור שעם כל הרצון הטוב של המדינה יש לבצע את תהליך דיור בר השגה בחוכמה ובמידתיות כדי לא לייצר ולהוסיף בעיות של אי שוויון בחברה או ביצרת שכונות עוני מהתכנסות יתר של אוכלוסיות מחלשות בתוך שיכונים של דיור בר השגה.



2 Comments

  1. אסף

    כתבה מצויינת!
    שתי הערות:
    א. אומנם הקריטריונים במידה מסויימת מטיבים עם הציבור החרדי אולם מטיבים גם עם הציבור הרחב בכך שנותנים ניקוד גבוה עבור שירות בצבא נקודה זו דווקא פוגעת בציבור החרדי!
    ב. בעיה מרכזית בקנית נכס כיום היא השגת ההון העצמי הנדרש כדי לררכוש דירה פרט זה קשה מאוד בפרט לציבור החלש כיוון שלשם קניית דירה של מליון ש"ח צריכה המשפחה להביא בערך 35 ר0.000 ש"ח. לבעיה זו צריך למצוא פתרון שונה כגון ערבות המדינה למחוסרי דיור שיוכלו לקבל משכנתא על 90% מערך הנכס.

  2. הלוואות לעסקים בערבות מדינה

    אני חושבת שהכתבה מדברת להמון אנשים ב2015.
    מזל שהחוק עם המשכנתא של %100 לא עבר אחרת הייתה קריסה כלכלית בישראל. אבל מצד שני, איזה ברירות יש לזוג צעיר היום?

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.