משכנתאות

משכנתא – הסברים וטיפים ללווים

משכנתא הינה הלוואה, על פי רוב בסכומים גדולים, שכנגדה בדרך כלל עומד בית שנרכש בכספי ההלוואה.

המשכנתא הינה הלוואה לטווח ארוך (בדרך כלל עשר שנים ומעלה) שמלווה אותנו לאורך תקופת חיים לא מבוטלת.

בחלק הארי של המקרים, הלווים המגישים בקשה למשכנתא, הינם זוגות צעירים העומדים בפתח חייהם כבוגרים.

המציאות מלמדת שהם מגישים בקשה למשכנתא, אשר את תשלומיה הם ימשיכו לשלם עד שילדיהם (שבשלב זה עדיין לא נולדו) ילכו לבית הספר.

מכיוון שכך, כובד ההחלטה הרובצת על לוקחי המשכנתא – אכן אינו פשוט.

הלוואת משכנתא הינה אחת ההחלטות המשמעותיות, המרכזיות והחשובות ביותר מבחינה כלכלית בחיים.

אילו מסלולי משכנתא קיימים וכיצד נדע מהו מסלול משכנתא המתאים ביותר עבורנו?

בחירת מסלול משכנתא

לאחר שסכום ההלוואה ברור לכם, תצטרכו לבחור באילו תנאים לקחת את ההלוואה וכיצד לפרוס את תשלומיה.

כיום, ישנם שלושה מסלולים המוצעים לאנשים הלוקחים משכנתא.

אחד מהם מציע משכנתא בריבית קבועה, והשניים האחרים מציעים משכנתא בריבית המשתנה לאורך השנים.

אל תטעו, גם משכנתא בריבית קבועה אינה מסלול שבו כל חודש תשלמו את אותו הסכום.

זאת מפני שהתשלום הינו צמוד מדד והמדד על פי רוב עולה.

בשל כך, כדאי לקחת בחשבון שהתשלומים על חשבון הלוואת המשכנתא הולכים וגדלים עם השנים.

שלושת המסלולים השונים הקיימים כיום להלוואת משכנתא הינם:

1. משכנתא בריבית קבועה – מדובר על ריבית הנקבעת על ידי הבנק ביום לקיחת ההלוואה ואינה משתנה לאורך חיי המשכנתא. במשכנתא כזו, לא ניתן לבצע פרעונות מוקדמים, אלא בתאריכים קבועים מראש ומהלך כמו מיחזור משכנתא – מחייב על פי רוב תשלום קנס.

2. משכנתא בריבית משתנה – הריבית המשתנה הינה ריבית המחושבת על פי עוגן כלשהוא, על פי החלטת הבנק. העוגן יכול להיות הריבית הממוצעת של הלוואות שנתן בנק ישראל בשלושת החודשים האחרונים, או שער מט"ח כלשהוא. רצוי במשכנתא כזו, לבחור משכנתא בעלת עוגן יציב ככל האפשר. בנוסף, חשוב לברר כל כמה זמן מחשבים מחדש את ריבית המשכנתא. משכנתא בריבית משתנה, עשויה להיות משתנה כל שנה, כל שלוש שנים וכדומה. נקודות שינוי הריבית, הן גם נקודות פירעון או סילוק המשכנתא ללא קנס.

3. משכנתא במסלול צמוד פריים – ריבית הפריים הינה ריבית שצמודה לריבית בנק ישראל, בתוספת 1.5%. מדובר על משכנתא בריבית משתנה, כאשר העוגן הינו ריבית הפריים של בנק ישראל.

מה ההבדל בין המשכנתאות השונות המוצעות במוסדות השונים?

מוסדות שונים, כגון בנקים וחברות ביטוח, מציעים משכנתאות בתנאים שונים.

כאשר מדובר על הלוואה בסדרי גודל של מאות אלפי שקלים, כל שינוי בתנאי ההחזר של המשכנתא עשוי להיות משמעותי ולהצטבר לסכומים גדולים.

מסיבה זו חשוב לברר, מהם תנאי ההלוואה ומהי הריבית המוצעת.

במקרה של משכנתא בריבית קבועה, הריבית נקבעת על ידי המוסד והלווה מעוניין שהיא תהיה ריבית נמוכה ככל האפשר.

במקרה של משכנתאות בריבית משתנה, המוסדות המלווים נוהגים לספק מרווח כלשהוא לטובת הלווה מהעוגן ומרווח זה צריך להיות אטרקטיבי ככל הניתן, כך שהריבית האפקטיבית שתשלמו בסוף כל חודש תהיה הנמוכה ביותר האפשרית.

מסלול החזרים

ישנם שני מסלולי החזרים אפשריים למשכנתא:

  • מסלול קרן שווה – המסלול המקובל למשכנתאות כיום. מסלול זה מחלק את סכום ההלוואה ועוד הריביות שתשלמו, למספר קבוע של תשלומים קבועים בתוספת תשלום מדד. בצורה כזו, התשלומים יהיו קבועים לאורך השנים. בפועל, התשלומים לא בדיוק קבועים, מפני שהמדד הולך ועולה עם השנים וההחזר למשכנתא מתנפח
  • מסלול שפיצר – הינו מסלול שבו ההחזרים דווקא הולכים ויורדים לאורך השנים, מפני שהתשלום נוגס גם בגובה הקרן ולא רק מהווה תשלום עבור הריבית. עם זאת, החיסרון של תשלומים במסלול שפיצר הינו שלא תמיד נוח לזוג צעיר להחזיר דווקא בתחילת חיי ההלוואה סכומים גבוהים יותר. גם משכנתא במסלול שפיצר, צמודת מדד.

ומה בסופו של דבר?

כאשר מדובר בהלוואה על סכום של מאות אלפי שקלים, מומלץ לקבוע פגישות ולראות את סוכנים של כל המוסדות המציעים משכנתא.

הדרך הנכונה והיעילה ביותר היא לסדר לעצמכם מחברת ולצאת לפגישות. מכל פגישה תלמדו משהו וכל הפרש בתנאים בהלוואה כזו, עשוי להתברר כמשמעותי לאורך השנים.

נצלו כל משאב שיש בידיכם – פורומים, כתבות באינטרנט, חברים שכבר לקחו משכנתא ומבינים – ובררו בנוגע למשכנתאות משתלמות והצעות איכותיות.

התחרות בין המוסדות המציעים משכנתא הינה גדולה ופעמים רבות ניתן יהיה להיטיב הצעות שכבר קיבלתם מבנקים שונים, לאחר סקר שוק.



כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.