ריביות משכנתא

ריביות משכנתאחשיבותם של תנאי הריבית

אחד המשתנים החשובים ביותר בהחלטה איזו משכנתא להעדיף ברכישת בית חדש, הינו ללא ספק תנאי הריבית שהמשכנתאות השונות מציעות ללקוח.

תנאי ריבית הם לא רק גובה הריבית (לא תמיד זהו המשתנה החשוב ביותר) אלא גם תנאי חישוב הריבית, העוגן המחושב לריבית ונתונים נוספים.

מאמר זה ינסה לשמש כמדריך נבוכים ללוקחים משכנתא, ובו נרחיב את היריעה בנוגע לריביות משכנתא וכיצד בוחרים את המסלול המשתלם והמתאים ביותר.

ריבית משתנה מול ריבית קבועה

ישנם סוגים רבים של משכנתאות (עליהם נרחיב את הדיבור בהמשך) אולם שני אופנים מרכזיים לחישובי הריבית במשכנתא – ריבית קבועה, וריבית משתנה.

משכנתא בריבית קבועה, הינה משכנתא שלאורך חייה, הלווה יודע את הריבית שהוא משלם.

ריבית זו לא תשתנה לעולם במהלך כל חיי ההלוואה. לווים רבים תוהים כיצד למרות שלקחו משכנתא בריבית קבועה, בכל זאת יוצא שתשלומי המשכנתא גובהים בכל חודש?

ובכן, נתון זה הוא לא רק ייתכן, אלא כמעט הכרחי במשכנתא בריבית קבועה, מפני שהריבית הקבועה היא צמודת מדד.

למדד יש נטיה לעלות בכל חודש – וכך גם תשלומי המשכנתא שלכם מתנפחים בהתאם.

במאמר מוסגר רק נאמר, כי הדבר מאפיין משכנתאות בריבית קבועה על פי לוח סילוקין קרן שווה ולא על פי לוח סילוקין שפיצר, בו התשלומים דווקא צפויים לרדת לאורך חיי ההלוואה.

משכנתא בריבית משתנה, הינה הלוואה המחושבת על פי עוגן מסויים ידוע מראש וגובהה משתנה על פי השינויים בעוגן.

משכנתא בריבית משתנה מצהירה מראש בכל כמה זמן תשתנה הריבית, כאשר בזמן הזה תעודכן ריבית ההלוואה על פי גובה העוגן שנבחר.

לדוגמה: ייתכן שהבנק שאיתו אתם מנהלים פגישה, יאמר לכם כי המשכנתא בריבית משתנה שלו משתמשת בממוצע הריביות של בנק ישראל בשלושת החודשים האחרונים, או בממוצע הריביות על אגרות חוב ממשלתיות בחצי השנה האחרונה.

נתון נוסף שחשוב לדעת הוא כל כמה זמן תשתנה הריבית. מקובל שריבית משתנה, תשתנה כל שנה, שנתיים, שלוש, חמש וכדומה.

במהלך תקופת הזמן בין השינויים בריבית, המשכנתא תתנהג כמו משכנתא בריבית קבועה והריבית לא תשתנה (אולם התשלומים יגלמו שינויים במדד).

דבר נוסף שחשוב לדעת על משכנתא בריבית משתנה, הוא כי בעת חישוב מחודש של הריבית, ניתן לפדות ללא קנסות חלק מהמשכנתא, או אפילו למחזר אותה. זאת בניגוד למשכנתא בריבית קבועה, שם כל פעולה כזו גוררת תשלום קנסות.

משכנתא בריבית הפריים

משכנתא בריבית הפריים הינה משכנתא בריבית משתנה לכל דבר ועניין, אשר הריבית שלה מחושבת בכל חודש מחדש, על פי עוגן ריבית הפריים של בנק ישראל.

עוגן ומרווח במשכנתא בריבית משתנה

מקובל במוסדות המספקים הלוואות ומשכנתאות, להגדיר את הריבית למשכנתא על בסיס ריבית משתנה כמורכבת משני משתנים:

1. הריבית החיצונית שלפיה תתעדכן הריבית נקראת עוגן. העוגן הוא בעצם המספר שישתנה לאורך חיי ההלוואה.

2. בנוסף לעוגן, משתנה חשוב שיהווה בסיס למשא ומתן עם הבנק בנוגע לתנאי ההלוואה, הינו המרווח מהעוגן. בנקים למשכנתאות אמנם נצמדים לעוגן כלשהוא לשם חישובי התשלומים במשכנתא, אולם הם מספקים מרווח מסויים מהעוגן, שניתן לשאת ולתת בנוגע אליו וכן ניתן להשוות אותו בבנקים השונים.

משתנים חשובים בעת בחירת משכנתא

אם תרצו לבחור במשכנתא על בסיס ריבית קבועה, הדבר היחיד שחשוב לדעת הוא גובה הריבית.

חשוב גם במשכנתא כזו, לברר ולהכיר את כל סוגי המשכנתאות בשוק, על מנת לקבל החלטה מושכלת וכלכלית.

אם החלטתם לבחור במשכנתא בריבית משתנה, כדאי שתתנו את דעתכם בנוגע למרווחי הזמן בין שינוי לשינוי (שמשפיעים על גובה המרווח מהעוגן) וכן לעוגן עצמו.

סביר להניח כי תרצו לבחור בבנק שהעוגן שלו הוא יציב ושתוכלו לעקוב אחר גובהו בעצמכם.

למשל, עוגן טוב יהיה ריבית כלשהיא הנקבעת על ידי בנק ישראל, או ממוצע של ריביות לאורך תקופה ארוכה משלושה חודשים.

חשוב שתבררו כיצד תוכלו בעצמכם לדעת על שינויים בעוגן, באתר אינטרנט, בעיתון, או בכל כלי אינפורמטיבי אחר הפתוח לקהל הרחב.

כמובן, שהכמות הנומינאלית של כסף שתשלמו בסופו של דבר עבור הלוואה בשווי אותו סכום, תרד ככל שאורך חיי ההלוואה מתקצר, אולם אז תעמדו בפני הקושי להחזיר תשלומים גדולים.

את השיקול הזה תצטרכו לקבל על פי יכולתכם ולבחור בין תשלומים נמוכים לאורך זמן (ובסופו של דבר גם תשלום של יותר כסף) או תשלומים גבוהים לטווח זמן קצר.



כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.